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二房東應如何跟大房東簽約

發問:

市面上可以買到一本 "房屋租賃契約書" 第八條：乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房屋權力全部或一部分出借、轉租、頂讓、或以其他變相方法由他人使用房屋。 "經甲方同意" 經過房東口頭同意可以嗎? 還是須簽約?那麼簽約是簽什麼合約呢? 一般二房東是跟大房東簽約 是跟一般租房子一樣的合約嗎? 在外面買的到薄薄一本 "房屋租賃契約書" 二房東適用嗎? 如果是一般租房子，租屋期限未到期，跟房東簽定的是一本薄薄的"房屋租賃契約書" 時間未到期 可以轉租給他人嗎? 要轉租給他人時 是要簽定甚麼合約呢? 更新: 問 hunter 另外民法第443條第一項 規定除非房東反對(所以不用同意) 這樣不會違法嗎? 或者必須告知房東呢? 二.租屋期限未到期房東有權可以轉租他人.但他所轉租的契約對你不生效力. 也就是說你可主張租約到當初所登記的日期.惟有到期後房東才可以轉租他人. 這是甚麼意思呢? 未到期房東不能租其他人吧! 更新 2: 問 林大稚 如果一開始出租人跟承租人就有約定好「不希望」房屋有轉租的情況，但是承租人違反此項約定，還是將房租轉租給他人，依本條規定，出租人是可以終止跟承租人的租賃契約。 那一開始沒說要轉租 後來因為租期沒到想轉租可以嗎? 更新 3: 如果是獨立門牌的 水電費兩個月繳一次 如果退租時 沒滿兩個月 水電費應如何計算? 或者是 住進去時 是在第二個月，第一個月不是自己用的 那要怎麼算呢? 更新 4: 問 青玉 自行到自來水公司與電力公司營業單位查詢 該如何詢問? 更新 5: 在租屋網很多人的身分都寫 專業代理人 何謂專業代理人呢? 是房仲的另外稱呼嗎?(因為房仲通常要收服務費) 更新 6: 專業代理人 房東所授權之租賃業務代理人 是二房東嗎? 還是仲介呢? 是領薪水的 還是收服務費的呢?

最佳解答:

您好：承租人若是承租房屋與房東洽談時，說明會將房屋再轉租予他人，承租人於簽訂契約時，最好於契約中約定『同意承租人於契約關係存續中，將房屋轉租予他人使用與收益。』並且雙方需在附註的約定條款下方簽名表示同意。假如契約已經簽訂，契約中約定『承租人未經房東同意，不得私自將租賃房屋權力全部或一部分出借、轉租、頂讓、或以其他變相方法由他人使用房屋。』承租人若是徵求房東同意時，最好能在雙方契約中加註『同意承租人於契約關係存續中，將房屋轉租予他人使用與收益。』口頭約定雖然具有法律效力，但是當承租人無法提出證據時，在法律上是以契約中所約定的條款為準；若是承租人可以提出相關的舉證，但是在認定上還是有些困難。提醒您在簽訂租賃契約書時，除了一定要詳細的看裡面的約定條款，若發現內容含糊籠統，就必需要求房東解釋清楚並且附註在契約書中；在租賃期間與房東所約定或是房東承諾的事項，最好都註明在契約書中，並且雙方都簽名。否則爾後發生爭議時，法院或是調解委員會是以契約中所約定的條款來作為判定的參考。二房東與房東或是二房東與承租人簽訂租賃契約，無論是哪種版本的租賃契約書，只要契約內容雙方合意，基於『契約自由原則』，只要是不違反公序良俗及法律強制規定之事項，經過雙方同意並簽名(或是蓋章)後，契約即可成立。民法債編中對於「契約自由原則」的敘述是：在私法關係中，個人之取得權利﹑負擔義務，純由個人之自由意思，國家不得干涉，從而基此自由意思，締結任何契約，不論其內容如何，方式如何，法律概須保護。所以，只要這份契約不違反公共秩序及善良風俗，也不牴觸公法的情形下，契約即可成立。在民法民法第五節租賃相關條文接有詳細規定承租人之責任與義務，包含承租人經房東同意將房屋轉租他人時的相關規定，若是承租人於租賃關係存續中違反契約約定或是民法相關規定，房東可以依照法律規定對承租人提出賠償要求或是終止契約。租賃相關法規與資料查詢，可以參考↓崔媽媽基金會 http://www.tmm.org.tw/tindex.html參考法規民法第71條 違反強行法之效力法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。 第72條 違背公序良俗之效力法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。第153條 契約之成立當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。第432條承租人之保管義務承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法，或依物之性質而定之方法為使用收益，致有變更或毀損者，不在此限。第433條對於第三人行為之責任因承租人之同居人，或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人，應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。第438條承租人使用收益租賃物之方法及違反之效果承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益，無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。第443條轉租之效力(一)承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。 承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。第444條轉租之效力(二)承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係仍為繼續。因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。民事訴訟法第277條 舉證責任分配之原則當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。 2011-01-08 21:48:22 補充： 退租時 沒滿兩個月 水電費應如何計算? 承租人可以自行到自來水公司與電力公司營業單位申請結清手續。 住進去時 是在第二個月，第一個月不是自己用的 那要怎麼算呢? 承租人可以在簽約後，請房東出示或是去辦理結清承租之前的水電費單據，或是自行到自來水公司與電力公司營業單位查詢。 2011-01-13 12:32:41 補充： 到當地的自來水公司與電力公司營業據點，到櫃檯申請水費與電費的結清手續。自來水公司與電力公司自然會派員到承租的住所抄表並且結算費用。 2011-01-13 12:50:03 補充： 租屋網所註明之專業代理人，一般多為房東所授權之租賃業務代理人，有些還全權負責管理房屋租賃事務。 2011-01-16 22:26:45 補充： 房東所授權之租賃業務代理人，按規定必須有與房東所簽署之租賃委任授權書，其身分可能是租賃仲介公司、社區(大樓)管理員或是房東之親友。 租賃委任授權書範例 ↓ http://tw.myblog.yahoo.com/gici-smooth/article?mid=451&prev=460&next=450

其他解答:

一.基本上昉間所販賣的服屋租賃契約範本都是偏向房東.而對房客較不利. 建議可以去法務部或政府單位下載房屋租賃契約.另外民法第443條第一項 規定除非房東反對(所以不用同意).承租人得將其一部分.轉租於他人. 二.租屋期限未到期房東有權可以轉租他人.但他所轉租的契約對你不生效力. 也就是說你可主張租約到當初所登記的日期.惟有到期後房東才可以轉租他人. 三.轉租他人也是一樣簽訂房屋租賃契約.只是須提醒你一點.房客若損壞物品 你這個二房東可是要負責的... 以上供參考 2011-01-13 14:50:20 補充： 你想將房屋轉租在民法上是可以的.不會違法.放心.至於要不要告知.是看你自己啦.沒告知房東也無仿.因為租賃契約是民事.所以即使你未來在契約上有出現爭議.都是以民法解決.最多就是無效或不生效力之類而已.(以不欺騙為原則唷) 房東可以將房屋轉賣或轉租他人.但房東跟你當初簽訂的契約尚未到期.所以不管房東幹了何事.都無法影響你們當初所簽訂的契約.所以你的想法是對的......F5B24A77BB847046

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